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深圳六千炒房者深度被套未必是凶兆
(2008-05-02)
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来源： 红网 作者：陈庆贵
6000名炒房者被套的背后，是深圳楼市的低迷，交易量的下降。紧随其后的，是房价的下跌，曾经的“疯涨”被遏制（5月1日《新京报》）。
在我看来，六千炒房者深度被套其实是在重复实证一个再简单不过的道理，就是：在市场经济和有效调控条件下，房价没有“只升不降”的道理，商品房也适用价值规律供求规律等市场规律的作用。众所周知，在中国房地产乱局中，有不少人出于各自居心对房市走向作出为我所用的盲目断言和偏执预期，各路专家地产大鳄们你方唱罢我登场，一时间由南腔北调发出的“房价只涨不落”叫嚣此起彼伏不绝于目。去年10月以来深圳楼市出现寒流，房屋成交量陡然下降不及往年同期一半。深圳国土房产局今年4月14日发布报告，今年3月深圳房价环比下降了16.53%，每平方米13618元跌至上年四五月份水平，相对去年全年均价则下跌20%以上。据深圳香地咨询公司总经理半求调查，目前深圳大约有6000名炒房者被套牢，被套房产大约70万平方米。业内人士认为，深圳人多地少市场敏感度大，一俟调控极易发生波动，加之投资过旺使深圳近年房价比其他地方上涨快，涨到了“高处不胜寒”处自然遇到调控风力自然会回落。由是观之，六千炒房者深度被套无异是对“房价只涨不落”论者又是一记有力耳光。
与股市狂飙突进一样，2007年上半年深圳房价持续走高，涨了5成以上。“夸张”的炒房甚至造就了200万买来的房子半年不到卖出千万的神话。我认同相关专家“投资本身无罪”的理性分析，一个领域10%左右成交额属“有投资意愿”属正常，但达到20%-30%就会对市场产生冲击。资料显示，深圳去年3至6月的买房者中投资客占到50%，大起后的大落正是投资规律作用使然。“股市有风险，投资须谨慎”、“有大起必有大落”风险投资规律一样适用房市，炒房也从来就没有只赚不陪的道理和神话。从这个意义上说，对炒房者而言，六千炒房者深度被套无疑可让待价而沽按兵不动者尽快出手，让趋之若鹜跃跃欲试者谨慎出手望而却步。
房市理性回归“解铃还须系铃人”，这是深圳六千炒房者深度被套留给我的昭示。深圳房价下跌持续数月，本地政府宏观调控可谓功不可没。2007年11月30日，深圳国土局发布两宗“两限房”用地土地使用权出让公告。两限房挤压了开发商利润空间，“剥夺”了开发商的定价权，解决了部分中间阶层住房需求，抑制了区域房价上涨。去年7月10日，深圳国土局还发布通知，作出了“境外个人只能在深圳购买一套用于自住的商品房、不能购买非住宅物业”等规定，限制了外资炒房。此外，去年11月1日起深圳开征了城镇土地使用税，占用土地越多持有时间越长地段越好者缴纳税款则水涨船高。深圳房价下跌还与金融调控密切相关。中原地产深港研究中心研究表明，以往历次调控之所以未起到预期作用，原因正是在于金融系统支持不够。如2006年6月“九部委十五条”发布之际，银行不仅未收紧房贷，反而推出各种刺激消费的信贷产品，致使投资者背后有强大资金支持。而去年则大相径庭，银行7次加息多次上调金融机构存款准备金。9月27日，中国人民银行及中国银监会联合发布通知确定第二套房贷利率。去年7月开始，深圳各商业银行减少房贷数量，去年8月各银行房贷总额为145亿9月为99亿10月则为49亿。可见，只要地方政府“有形之手”想出手真出手，房价就不会任由“无形之手”盲目作用而疯狂。因此我以为，房市调控屡调不期，与其说调控政失当，毋宁谓地方政府落实不力。深圳现实明明白白地昭诫地方官员，靠一次资源的“土地财政”和一次税收的“房地产税收”经营堆积起来的沙滩楼阁GDP是靠不住的，从眼前看，房价畸高势必导致公众怨声载道民怨沸腾，政府公信力与GDP增长率形成鲜明反差；从长计议，非但不能长久反而寅吃卯粮吃掉子孙后代的饭，可谓因小失大得不偿失。
经久普适的商品促销规律也适用商品房促销，这恐怕是深圳六千炒房者深度被套留给开发商的现实启示。在交易量走低的深圳楼市迷局下，出现了久违的促销手段重现的奇观。今年3月6日，一楼盘对联想员工开出6.5折的团购价，之前一些楼盘还采取“特价房”、送装修、家电等手段促销。直接降价则从万科开始，去年9月深圳万科第五园三期开盘均价14800元，今年3月1日该盘后期推出的房屋均价仅为11500元且全部精装修。值得注意的是，深圳桑泰华府三期去年12月开盘均价2万元年前售出三成，年后调到1.6万元至目前已售出7成。在开发商们促销举动下，今年3月房价下跌的同时，与之对应的是成交量上升，成交18.97万平方米，环比增加194%。其雄辩地证明：现时不少开发商普遍担心的客户“买涨不买落”观望效应并非是房屋降价的唯一结果，至少深圳不是这样。
在数月的观望期后，深圳楼市已出现“理性回暖”。应当说，这是市场、政府、开发商、客户共同理性作为的结果。因此在我眼中，深圳六千炒房者深度被套看起来是打压了投资者信心，实质却是强化了公众对房市向好预期和理性回归的信心。这就是，房市理性回归不仅不以人的意志为转移，而且完全可能梦想成真。从这个意义上说，深圳六千炒房者深度被套未必是凶兆，兴许或是中国房市理性回归黎明的一线曙光。
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